{"id":1591,"date":"2025-10-09T19:15:00","date_gmt":"2025-10-09T17:15:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/?p=1591"},"modified":"2026-05-02T16:57:01","modified_gmt":"2026-05-02T14:57:01","slug":"edilizia-convenzionata-e-prezzo-massimo-di-cessione-il-ruolo-decisivo-dellaffrancazione-nella-tutela-del-venditore","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/it\/edilizia-convenzionata-e-prezzo-massimo-di-cessione-il-ruolo-decisivo-dellaffrancazione-nella-tutela-del-venditore\/","title":{"rendered":"Edilizia convenzionata e prezzo massimo di Cessione: il ruolo decisivo dell&#8217;affrancazione nella tutela del venditore"},"content":{"rendered":"<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_89 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-custom ez-toc-container-direction\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Indice dell&#039;articolo<\/p>\n<label for=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-6ad95655d4318\" class=\"ez-toc-cssicon-toggle-label\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/label><input type=\"checkbox\"  id=\"ez-toc-cssicon-toggle-item-6ad95655d4318\"  aria-label=\"Toggle\" \/><nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 ' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/it\/edilizia-convenzionata-e-prezzo-massimo-di-cessione-il-ruolo-decisivo-dellaffrancazione-nella-tutela-del-venditore\/#Introduzione_Come_risolvere_il_contenzioso_sul_prezzo_massimo_di_cessione\" >Introduzione: Come risolvere il contenzioso sul prezzo massimo di cessione?<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/it\/edilizia-convenzionata-e-prezzo-massimo-di-cessione-il-ruolo-decisivo-dellaffrancazione-nella-tutela-del-venditore\/#Il_Caso_al_centro_della_sentenza_dAppello_una_vendita_e_una_richiesta_di_rimborso\" >Il Caso al centro della sentenza d&#8217;Appello: una vendita e una richiesta di rimborso<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/it\/edilizia-convenzionata-e-prezzo-massimo-di-cessione-il-ruolo-decisivo-dellaffrancazione-nella-tutela-del-venditore\/#La_Strategia_Difensiva_Vincente_lUtilizzo_Decisivo_dellAffrancazione\" >La Strategia Difensiva Vincente: l&#8217;Utilizzo Decisivo dell&#8217;Affrancazione<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/it\/edilizia-convenzionata-e-prezzo-massimo-di-cessione-il-ruolo-decisivo-dellaffrancazione-nella-tutela-del-venditore\/#La_decisione_della_Corte_dAppello_confermata_lefficacia_della_Difesa\" >La decisione della Corte d&#8217;Appello: confermata l&#8217;efficacia della Difesa<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/it\/edilizia-convenzionata-e-prezzo-massimo-di-cessione-il-ruolo-decisivo-dellaffrancazione-nella-tutela-del-venditore\/#Il_Principio_di_diritto_ribadito_dalla_Cassazione\" >Il Principio di diritto ribadito dalla Cassazione<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-6\" href=\"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/it\/edilizia-convenzionata-e-prezzo-massimo-di-cessione-il-ruolo-decisivo-dellaffrancazione-nella-tutela-del-venditore\/#Analisi_finale_una_soluzione_disponibile_ma_non_automatica\" >Analisi finale: una soluzione disponibile, ma non automatica<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n\n<div class=\"wp-block-group is-layout-constrained wp-block-group-is-layout-constrained\">\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Introduzione_Come_risolvere_il_contenzioso_sul_prezzo_massimo_di_cessione\"><\/span>Introduzione: Come risolvere il contenzioso sul prezzo massimo di cessione?<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Chi ha venduto un immobile di edilizia convenzionata a prezzo di mercato rischia, anche a distanza di anni, di subire un&#8217;azione legale per la restituzione di ingenti somme. Questo accade a causa del <strong>&#8220;vincolo del prezzo massimo di cessione&#8221;<\/strong>, un limite di valore che, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, segue l&#8217;immobile in tutte le sue vendite successive. Tuttavia, un intervento legislativo del 2018 ha introdotto uno strumento decisivo per la difesa dei venditori: la procedura di <strong>&#8220;affrancazione&#8221;<\/strong>, che permette di sanare la vendita retroattivamente, neutralizzando la richiesta di rimborso. Una recente sentenza della Corte d&#8217;Appello di Roma (n. 5460\/2025), ottenuta dall&#8217;Avv. Isidoro Sperti, ha confermato in modo definitivo l&#8217;efficacia di questa strategia.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Il_Caso_al_centro_della_sentenza_dAppello_una_vendita_e_una_richiesta_di_rimborso\"><\/span>Il Caso al centro della sentenza d&#8217;Appello: una vendita e una richiesta di rimborso<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La vicenda giudiziaria decisa dalla Corte d&#8217;Appello di Roma trae origine da una <strong>compravendita del 2015<\/strong>, in cui i nostri assistiti vendevano un immobile per 225.000 euro. L&#8217;appartamento, tuttavia, era soggetto a una <strong>convenzione di edilizia popolare<\/strong> (ex art. 35 L. 865\/1971) che imponeva un prezzo massimo di cessione di 116.000,00 euro.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Basandosi su una nota sentenza della Cassazione a Sezioni Unite (n. 18135\/2015), che aveva stabilito la natura permanente di tale vincolo per tutti i successivi passaggi di propriet\u00e0, gli acquirenti hanno citato in giudizio i venditori. La richiesta era la <strong>restituzione della differenza<\/strong> tra il prezzo pagato e quello massimo consentito, per una differenza totale di <strong>109.000,00 euro<\/strong>. Per i nostri assistiti, che avevano agito in buona fede, si prospettava un <strong>rischio finanziario<\/strong> considerevole.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_Strategia_Difensiva_Vincente_lUtilizzo_Decisivo_dellAffrancazione\"><\/span>La Strategia Difensiva Vincente: l&#8217;Utilizzo Decisivo dell&#8217;Affrancazione<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La chiave di volta della difesa \u00e8 stata dapprima l&#8217;esposizione dell&#8217;<strong>equit\u00e0 delle misure<\/strong> contenitive del prezzo, quindi l&#8217;<strong>applicazione strategica<\/strong> della Legge n. 136\/2018, un intervento normativo pensato proprio per risolvere questo tipo di contenzioso. La legge, infatti, ha potenziato la procedura di &#8220;affrancazione&#8221;, un meccanismo che consente di <strong>rimuovere definitivamente il vincolo<\/strong> del prezzo massimo pagando un corrispettivo al Comune.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;innovazione cruciale \u00e8 stata estendere la facolt\u00e0 di richiedere l&#8217;affrancazione a <strong>&#8220;chiunque vi abbia interesse, anche se non pi\u00f9 titolare di diritti reali sul bene immobile&#8221;<\/strong>. Questo ha permesso ai nostri assistiti, pur non essendo pi\u00f9 proprietari, di avviare la procedura il 1\u00b0 aprile 2019.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L&#8217;istanza di affrancazione ha un duplice effetto legale, <strong>rende l&#8217;azione di rimborso &#8220;improseguibile&#8221;<\/strong> ed <strong>estingue la pretesa<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"La_decisione_della_Corte_dAppello_confermata_lefficacia_della_Difesa\"><\/span>La decisione della Corte d&#8217;Appello: confermata l&#8217;efficacia della Difesa<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Gli acquirenti hanno appellato la decisione di primo grado, ma la Corte d&#8217;Appello di Roma ha respinto tutte le loro argomentazioni.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La Corte ha stabilito tre principi pratici fondamentali:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Validit\u00e0 della prova<\/strong>: l&#8217;istanza di affrancazione, essendo un &#8220;documento sopravvenuto&#8221; (cio\u00e8 formatosi dopo l&#8217;inizio della causa), pu\u00f2 essere legittimamente presentata in giudizio anche dopo la scadenza dei termini per depositare le prove.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Efficacia dell&#8217;istanza anche se incompleta<\/strong>: il procedimento amministrativo si considera &#8220;pendente&#8221; fin dal momento della presentazione della domanda. Le successive richieste di integrazione da parte del Comune non ne sospendono l&#8217;efficacia.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Piena costituzionalit\u00e0 della Legge<\/strong>: la Corte ha ribadito che la validit\u00e0 della Legge n. 136\/2018 \u00e8 gi\u00e0 stata confermata ai massimi livelli dalla Corte Costituzionale (sent. 210\/2021) e dalla Cassazione a Sezioni Unite (sent. 21348\/2022), che ne hanno riconosciuto la &#8220;<strong>finalit\u00e0 di riequilibrio<\/strong>&#8221; per sanare un grave problema sociale.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Il_Principio_di_diritto_ribadito_dalla_Cassazione\"><\/span>Il Principio di diritto ribadito dalla Cassazione<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 26316\/2025) ha ulteriormente chiarito il quadro normativo. La Suprema Corte ha ribadito con forza che il <strong>vincolo del prezzo massimo di cessione<\/strong> ha <strong>natura imperativa<\/strong>. Ci\u00f2 significa che la legge prevale sulla volont\u00e0 delle parti. Di conseguenza, una clausola contrattuale che prevede un prezzo superiore a quello massimo \u00e8 <strong>parzialmente nulla<\/strong>. Tale clausola non invalida l&#8217;intero contratto, ma viene automaticamente sostituita di diritto con il prezzo imposto dalla convenzione. \u00c8 proprio questa nullit\u00e0 a dare all&#8217;acquirente il diritto di chiedere la restituzione delle somme pagate in eccesso.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Analisi_finale_una_soluzione_disponibile_ma_non_automatica\"><\/span>Analisi finale: una soluzione disponibile, ma non automatica<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le due sentenze si integrano perfettamente: la Cassazione conferma il <strong>presupposto del problema<\/strong> (la clausola sul prezzo \u00e8 nulla e l&#8217;acquirente ha diritto a chiedere la restituzione), mentre la Corte d&#8217;Appello conferma l&#8217;<strong>efficacia della soluzione<\/strong> (il venditore pu\u00f2 neutralizzare tale richiesta con l&#8217;affrancazione).<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Dunque, come \u00e8 cambiata la situazione nel tempo?<\/strong> L&#8217;intervento legislativo del 2018 ha trasformato radicalmente il panorama. Prima, <strong>il venditore si trovava esposto<\/strong> a un&#8217;azione legale dall&#8217;esito incerto e potenzialmente rovinoso. Oggi, esiste una <strong>via d&#8217;uscita codificata<\/strong>: la controversia si sposta dal tribunale a un ufficio comunale e il rischio di una condanna imprevedibile si trasforma in un costo amministrativo calcolabile.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Chi \u00e8 interessato a questa soluzione?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Chi ha venduto in passato a prezzo di mercato<\/strong>: chiunque abbia venduto un immobile P.E.E.P. <strong>senza rimuovere il vincolo<\/strong> \u00e8 un potenziale bersaglio di un&#8217;azione di ripetizione, che si prescrive in dieci anni. Per costoro, l&#8217;affrancazione \u00e8 uno strumento di difesa essenziale, da attivare non appena ricevuta una richiesta di rimborso.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Chi \u00e8 attualmente coinvolto in un contenzioso<\/strong>: per chi ha una<strong> causa in corso<\/strong>, avviare immediatamente l&#8217;istanza di affrancazione \u00e8 la strategia risolutiva per bloccare il processo e mirare alla sua estinzione.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Chi intende vendere oggi<\/strong>: i proprietari attuali di questi immobili <strong>dovrebbero avviare l&#8217;affrancazione <em>prima<\/em><\/strong> di mettere in vendita l&#8217;immobile, per poterlo cedere a prezzo pieno in totale sicurezza e trasparenza, senza esporre s\u00e9 stessi o i futuri acquirenti a rischi legali.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La questione \u00e8 quindi superata per tutti?<\/strong> Assolutamente no. Il problema \u00e8 <strong>superabile<\/strong>, ma non automaticamente superato. Il diritto dell&#8217;acquirente di agire in giudizio rimane intatto. La legge ha fornito al venditore una &#8220;cura&#8221;, ma questa non agisce da sola: <strong>deve essere attivata<\/strong>. Chi non avvia la procedura di affrancazione resta pienamente esposto al rischio di subire un&#8217;azione legale e di essere condannato a restituire somme importanti. La strategia difensiva esiste ed \u00e8 efficace, ma richiede un&#8217;azione tempestiva e consapevole.<\/p>\n\n\n\n<hr class=\"wp-block-separator has-alpha-channel-opacity\"\/>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><em>In allegato: Sentenza n. 5460\/2025 della Corte d&#8217;Appello di Roma (versione anonimizzata)<\/em><\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<div class=\"wp-block-group is-layout-constrained wp-block-group-is-layout-constrained\"><\/div>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><\/p>\n\n\n\n<div data-wp-interactive=\"core\/file\" class=\"wp-block-file\"><object data-wp-bind--hidden=\"!state.hasPdfPreview\" hidden class=\"wp-block-file__embed\" data=\"https:\/\/www.studiolegalesperti.it\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/CdA-Roma.-Sentenza-n.5460.2025.pdf\" type=\"application\/pdf\" style=\"width:100%;height:600px\" aria-label=\"Incorporamento di CdA Rome. 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