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Con la sentenza n.7629/2020 il Tribunale di Roma ha condiviso la domanda avanzata dall’avv. Isidoro Sperti relativa alla responsabilità del notaio per la mancata informazione alle parti in sede di rogito sulle problematiche inerenti il vincolo di prezzo del diritto superficiario di un bene immobile sito in Roma e sottoposto al regime di edilizia convenzionata (L. n.865/1971).
L’iter logico giuridico
La decisione del Tribunale è particolarmente interessante sia perché ha enucleato l’iter logico giuridico dell’improseguibilità della domanda restitutoria, sulla quale ha inciso la domanda di affrancazione con la novella della L. n.136/2018, sia perché inquadra anche l’alveo della responsabilità del notaio, profilo qui in esame.
La sentenza osserva, anzitutto, che l’atto di compravendita era stato rogato nel febbraio del 2015, epoca in cui la Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza n.15406 del 04.07.2014 aveva già rimesso alle Sezioni Unite la decisione sulla sussistenza o meno del vincolo di prezzo massimo di cessione degli immobili in regime di edilizia convenzionata, poi definita con la più nota sentenza n.18135/2015.
La chiave della pronuncia
Il Tribunale chiarisce che il notaio è un professionista tenuto al continuo aggiornamento e che al tempo del rogito conosceva (o avrebbe dovuto conoscere) la problematicità applicativa della normativa sul regime convenzionato.
In forza di ciò, è dovere del notaio non limitarsi alla mera riproduzione delle volontà espresse dalle parti, cioè a trasporle nell’atto che va rogando, ma di informare i clienti compiutamente delle problematiche a cui la compravendita potrebbe andare incontro ed a fornire i chiarimenti richiesti (in tal senso v. Corte Cass. sent. n.32147/2018).
L’acquirente e l’alienante, nel rivolgersi al professionista qualificato, hanno diritto ad essere edotti prima della definizione dell’atto di possibili lati scoperti, specialmente quando attinenti il prezzo.
La conoscenza funge, così, da sostegno al processo di formazione della volontà delle parti, propedeutica di scelte anche diverse quali, ad esempio, l’attesa o la rinuncia all’acquisto.
Il risultato
Il risultato finale ottenuto – con evidente equilibrio – è la declaratoria di nullità parziale del rogito per il prezzo eccedente il limite massimo di cessione, a sua volta non più compresso in virtù della domanda di affrancazione presentata.
Sentenza n.7629/2020 – scarica il pdf.
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